Huisvesting

 

DURF toog eerder naar de campus van de TU Delft om een bezoek te brengen aan het initiatief ‘Kleine Duinvallei’. Het Q-team heeft de afgelopen maanden kritisch gekeken naar de voorgestelde tijdelijke initiatieven voor op de Duinvallei. De initiatieven bestonden onder andere uit een bijenstal, groene vallei en stadsboerin. Eén van de andere initiatieven was dat van de Kleine Duinvallei. Hiervoor worden vanaf begin maart bijna honderd units opgeleverd op het noordelijke terrein van de Duinvallei. Wat de Kleine Duinvallei tot een mooi project maakt is de mate waaraan er aandacht is besteed aan de kleinste details. Bij deze woningen is er onder andere ruimte voor duurzaamheid, gemeenschapsgevoel, onderlinge solidariteit, betaalbaarheid, mobiliteit en het creëren van een ‘community’ met de omliggende wijk. De mobiliteit zit hem in het feit dat de woningen verplaatst kunnen worden. Dit betekend dat de problemen met de woningnood bijvoorbeeld tijdelijk kunnen worden opgelost zonder daarmee ingrijpende veranderingen aan te brengen in het landschap (een veelgehoord argument als het gaat om de bebouwing van vliegveld Valkenburg). Ook is het belangrijk dat er sprake is van een bepaalde sociale samenhang (‘cohesie’). Dit wordt mede mogelijk gemaakt door het restaurant dat gevestigd wordt in hetzelfde gebied als de huizen. Een restaurant biedt een mooie verbintenis met de inwoners van de Zanderij en Koestal.Wij steunen dit initiatief van harte en zien er ook voor de toekomst potentie in.  Het is algemeen bekend dat er een zwaar tekort is aan (betaalbare) woningen voor starters op de woningmarkt. Als wij de woningnood willen aanpakken moet er worden gedacht aan alternatieve vormen van bebouwing. Volgens het jaarverslag 2016 van WoningNet moeten mensen die een sociale huurwoning zoeken momenteel op een wachtlijst van 5.8 jaar staan. Dat is onacceptabel. Als we dit probleem als gemeenschap willen oplossen moeten we naar innovatieve projecten zoals dit kijken. Ook vinden wij het bewonderingswaardig dat er bij de bouw niet alleen aandacht is geweest voor het financiële aspect (‘Hoe maken we de grootste winst?’), maar er daadwerkelijk is gekeken naar het waarborgen van de leefbaarheid. Deze houding zouden woningcorporaties in het algemeen meer moeten aannemen.

Op vliegveld Valkenburg moet er bij de bouw van 5000 woningen ruimte zijn voor voldoende sociale woningbouw en alternatieve woonvormen. Tiny Houses en Woody´s vinden wij erg interessante concepten.                                                                                                                                                                                                                                                                                     

Onderbouwing van de standpunten

Beschikbaarheid: DURF wil dat de gemeente de mogelijkheden vergroot en stimuleert voor ontwikkeling van verschillende woonvormen die beter aansluiten aan waar nu behoefte is, zoals kleinere woningen voor zelfstandig wonen, studentenhuisvesting, midden-huurwoningen en vrije-sector woningen. Behalve het stijgend gebrek aan (betaalbare) vrije sector woningen is dat er ook aan starterswoningen.  Zo is er ook steeds meer vraag naar woningen voor jongeren, en die vragen niet naar kamers maar naar studio’s. Wij vragen ons af waarom hier helemaal geen rekening mee wordt gehouden in alle bouwplannen van de laatste tijd. Een gevolg hiervan is dat veel jongeren die gaan studeren Katwijk verlaten. Jongeren en studentenhuisvesting is trouwens helemaal geen onderwerp van belang geweest de afgelopen 4 jaar. DURF gaat dan ook voor een actieve inzet en het ondersteunen van initiatieven voor wooncoöperaties, particulier opdrachtgeverschap of andere woningbouwalternatieven waar het gaat om starterswoningen, ouderenwoningen en jongeren- & studentenhuisvesting. Het beoordelen van de impact van de plannen van projectontwikkelaars wordt steeds lastiger. Als het gaat om koopwoningen is de planvorming meestal wat duidelijker en beter geregeld maar daartegenover staat dat de invloed van de gemeente wel kleiner is. Voor de huurmarkt ligt dat wat anders. Er is maar één wooncorporatie in Katwijk actief. De invloed van deze wooncorporatie (Dunavie) is te groot. Als het gaat om de beoordeling planvorming vindt dat tot  nu toe teveel achter de schermen plaats. Er wordt te gemakkelijk afgeweken van de bestaande Woonvisie.

Verder wil DURF meer aandacht voor de doorvertaling van de Woonvisie door de belanghebbende  partijen. Als voorbeeld nemen we het aantal vrije sector woningen: de markt volgens de woonvisie 200, volgens Dunavie 75, en echte bouwplannen 0. We hebben ondermeer te maken met de focus van de collegepartijen op te dure koopwoningen en op de sociale huursector, deels ingegeven door de landelijke politiek. Want beide worden zwaar door de overheid gesubsidieerd. Aansluiting tussen deze twee woonmarkten ontbreekt. En dat is één van de redenen dat het huisvestingsprobleem niet verbeterd. En daar komt nu het probleem van de middenhuurwoningen bij. Hier ligt  één  van de belangrijkste uitdagingen voor de komende jaren. De centrale overheid heeft vastgesteld dat de ontwikkeling van het aanbod van midden huurwoningen op dit moment achter blijft bij de snel stijgende behoefte. Zij wil nu dat afspraken voor nieuwbouw op lokaal niveau moeten worden gemaakt. Gemeenten en investeerders kijken echter naar elkaar voor voldoende plancapaciteit, betaalbare grondprijzen en acceptabele rendementen. Dit vertraagt de realisatie van de benodigde midden-huurwoningen. Daarom is het noodzakelijk dat er afspraken gemaakt worden over de impact en maximaal gebruik van de stimulering door de centrale overheid om voorrang te geven aan de realisatie van de zgn. middenhuurwoningen. Als dus de koopwoningen, sociale woningen en middenhuurwoningen de totaal invulling  gaan bepalen komt de eerder genoemde behoefte aan kleinere doelgroepgerichte woningen onder druk te staan. DURF wil dan ook dat bij de grotere bouwplannen (meer dan 10 wooneenheden) er specifiek naar moet worden gekeken in hoeverre een dergelijk plan de woonvormverdeling en wijkinvulling  beïnvloed.

Betaalbaarheid: Betaalbare woningen staat in ieder verkiezingsprogramma. Maar wat versta je onder betaalbaar? Wat er ontbreekt is vaak de transparantie tussen het bestedingsvermogen en de huisvesting die er tegenover staat. Het door de centrale overheid gehanteerde beleid heeft er toe geleid dat er twee gesubsidieerde groepen ontstaan: de koopwoningen (hypotheekrenteafrek) en de sociale huursector (huursubsidies). Omdat er zoveel mensen hiervan afhankelijk zijn (en dit dus eigenlijk hun huisvesting bepaald) is er een focus ontstaan die er voor zorgt dat alles hier om draait. De ‘subsidies’  worden dus steeds meer gebruikt als basis voor de bestedingsruimte. Door de focus hierop is er een hard groeiende derde groep ontstaan die deze basis niet heeft en dus steeds meer afhankelijk is van een bestedingsruimte die steeds meer onvoorspelbaar is. Met andere woorden als je onvoldoende geld heb om een huis te kopen en niet in aanmerking komt voor een sociale woning dan is er een grote mate van onzekerheid en wordt men steeds meer afhankelijk is van derden. En dus is het gerechtvaardigd en nodig dat de overheid/gemeenten nu maatregelen gaan nemen dat deze groeiende onevenwichtigheid in de hand wordt gehouden. Recente gegevens tonen aan dat de twee gesubsidieerde groepen ongeveer 20% van hun bestedingsruimte uitgeven aan een woning terwijl de derde groep gemiddeld al meer dan 30% kwijt is.

Op gemeentelijk niveau zijn de stuurmiddelen beperkt. Katwijk heeft naar verhouding veel koopwoningen in de kernen. Deze zijn in grote mate waardevast. En zorgen er dan ook voor dat de markt gesloten blijft. Het gevolg ervan is dat voor mensen die de naar verhouding hoge koopprijzen niet kunnen betalen aangewezen zijn op huurwoningen in de vrije sector die er onvoldoende zijn. Door het ontbreken van beschermende maatregelen zien we dat er steeds meer huurders uit de de vrije-sector in de problemen komen. DURF gaat zich inzetten voor gelijkwaardigheid voor de vrijesector ten opzichtte van de sociale huurwoningen waar het gaat om prijsverhogingen en beschermende maatregelen. De vergunningverlening en de prestatieafspraken zijn middelen die wel gebruikt worden. Juist voor de mensen met een modaal inkomen of net iets daarboven (gemiddelde inkomsten van tweeverdieners). Dat zijn diegene die niet in aanmerking komen voor een sociale woning en eigenlijk te weinig verdienen voor de vrije sector of een koopwoning. Een groep die steeds groter wordt en die van alle kanten toch al onder druk staat en zeker ook in Katwijk waar de politieke partijen de eerder genoemde focus hanteren. De vrije sector wordt nu gezien en gebruikt als melkkoe voor extra inkomsten zowel door particuliere beleggers als door Dunavie want als er ergens de misbruik van de marktwerking (weinig aanbod en geen bescherming) zichtbaar is dan is dat wel op dit terrein.

Een mooi voorbeeld hiervan is de teloorgang van de wijk ‘de rooie buurt’ waarbij de aandacht voor betaalbaarheid en leefbaarheid totaal ondergeschikt is gemaakt aan de gekozen beleidsvoering waarbij het economisch aspect voorop staat. Het kan en moet anders. Voor de huurwoningen zijn andere beleidskeuzes nodig en moeten de marktpartijen harder aangesproken worden en ter verantwoording geroepen worden. Durf het dus anders te doen. Katwijk heeft één wooncorporatie die de hele huurmarkt bezit, 7000 woningen. Natuurlijk heeft dit voordelen, maar die komen merendeels ten goede van de wooncorporatie zelf. Het huidige college wil dit zo houden. Het huidige college wil bijv. dat Dunavie voorrang krijgt bij de invulling van vliegveld Valkenburg. Dit is niet wenselijk. Want hierdoor krijgen andere huisvestingsalternatieven te weinig mogelijkheden. Denk hierbij aan zelfstandige wooncoöperaties die zich willen richten op specifieke woningen zoals voor jongeren, studenten, ouderen, etc. Voor de koopwoningmarkt zijn de mogelijkheden wat kleiner. De gemeente kan de betaalbaarheid van woningen beïnvloeden door anders met de grondprijzen bij projecten om te gaan. Per project/locatie zou dit aspect meer aandacht moeten krijgen en een groter rol moeten gaan spelen.

De nieuwe omgevingswet

De gemeenteraad heeft het college een verregaande bevoegdheid gegeven voor het nemen van beslissingen op het gebied van de vergunningverlening. Dus kan er teveel buiten de gemeenteraad om doorgevoerd worden. Medegezien de nieuwe wetgeving zal gekeken moeten worden of dit niet bijgesteld moet worden. Over hoe de burger bij de nieuwe omgevingswet wordt betrokken is nog weinig bekend behalve dat het bevoegd gezag (de gemeente) dit aan zal moeten geven. Een belangrijk aspect wat hierbij speelt is het gegeven dat een bijkomend doel van de Omgevingswet is het vertrouwen in de overheid te vergroten. Op lokaal niveau zijn het vooral de activiteiten die rond de woning van de burger plaats vinden die er voor zorgen dat ze met de Omgevingswet in aanraking komen. Activiteiten in de wijk of buurt vragen om afstemming. Veranderingen in de directe omgeving leiden vaak tot meer betrokkenheid. De nieuwe omgevingswet maakt dit voor de burger een stuk moeilijker om hier invulling aan te geven. De projectontwikkelaar beschikken meestal over voldoende middelen en juridische ondersteuning maar de burgers zijn gedwongen dure rechtshulp in te huren om bijv. de  bezwaarcommissie van de gemeente  te overtuigen dat zij zich te gemakkelijk afmaken over een zaak. DURF zal in ieder geval daadkrachtig gaan anticiperen als de rechten en het belang van burgers als gevolg van de veranderde omgevingswet onvoldoende geborgd dreigen te worden.

Huurwoningen: de huurder centraal

Met betrekking tot de huisvesting staat er de komende jaren veel te gebeuren. Er is een sterk bestuur voor nodig in de raad die toeziet dat dit voldoende aandacht krijgt. Dat bereik je niet alleen door tijdens de verkiezingstijd even door de wijken te lopen en daarna alleen maar achterkamertjes overleg te voeren, maar door je actief in te zetten gedurende de gehele raadsperiode en te komen met ideeën en oplossingen voor de problemen. En het gaat erom dat de burgers het gevoel krijgen dat er werkelijk iets gedaan wordt en niet zoals we nu te vaak horen: “oh, daar heb je toch geen invloed op” . Want de invulling van de huisvesting kan anders en beter. Bewoners- cq huurders-participatie spelen nog steeds een ondergeschikte rol in Katwijk. De partijen verschuilen zich o.a. achter de huurdersbelangenorganisatie SHD zonder ook maar enige toetsing van de kwaliteiten van dergelijke organisaties.

DURF wil een toetsingsinstrument c.q. procedure(s) waardoor meer inzicht kan worden gekregen in de kwaliteit van organisaties die een belangrijke rol spelen als adviserend orgaan aan de gemeente op het gebied van de huisvesting. Iets anders wat een grote rol gaat spelen is de nieuwe omgevingswet. In zijn geheel is deze weer uitgesteld. Dit is de nieuwe wet die alle wetgeving van o.a. wonen en ruimte gaat bundelen. Deze is complexer dan gedacht. Vooral het burgerparticipatievraagstuk is nog onvoldoende verankerd in de wet, laat staan de praktische uitvoering. Als we kijken hoe aan de burger/huurdersparticipatie in Katwijk door het college inhoud wordt gegeven dan moeten ook wij ons grote zorgen maken. De sloop van de Hoornesflats, de visserijschool, Rijnsburgse gemeentewerf, etc.. Allemaal voorbeelden van waar de burgerparticipatie tekort schoot. Wat vooral hier bij op viel dat het college kritischer keek naar de inbreng van de burger dan naar de inbreng van derden zoals de projectontwikkelaars. Er worden weliswaar  zgn. prestatieafspraken gemaakt tussen de wooncorporatie, de gemeente en een huurdersbelangenorganisatie. Maar in de praktijk is dit een onderling overleg waarbij we de afgelopen periode hebben gezien dat de huurder zelf min of meer buiten spel heeft gestaan. Het hele proces van prestatieafspraken zoals daar nu invulling aan wordt gegeven moet op de schop. Het wordt tijd dat er echte afspraken worden gemaakt, die zowel voor de wooncorporatie, de gemeente als ook voor de huurdersbelangenvereniging gelden.

Duurzaamheid

Verduurzaming van woningen is een actueel thema. Steeds meer dringt door dat er nu moet worden gehandeld voor een CO2 neutrale woningvoorraad in 2050. Dat geldt zowel voor de (sociale) huursector als voor de koopwoningen. Van iedereen wordt iets verwacht: van de verhuurders, hun huurders en de eigenaar-bewoners. Er moet voor gewaakt worden dat duurzaamheid niet de nieuwe koe met gouden horens wordt als waardevermederingsinstrument voor de corporaties of als extra inkomstenbron voor investeerders. Hier ligt een taak voor de plaatselijke overheid passende voorzorgsmaatregelen te nemen. Toetsing en toezicht op de wijze van waardevermeerdering is een must. We moeten dus gaan bewaken dat het begrip “ verbeteren duurzaamheid” niet misbruikt gaat worden om alleen de waardevastheid van woningen te verhogen ten gunste van de eigenaren dat betaald wordt door de huurders en kopers.

Bouwplannen

Bij de grotere bouwplannen die nu in ontwikkeling en/of uitvoering zijn zien we dat deze veelal uitgaan van een hogere prijsklasse. En met een hogere prijsklasse verstaan we in dit geval een woning die niet zondermeer betaalbaar is voor mensen met een modaal inkomen. Plannen als rondom het havengebied in Katwijk  en de Horn in Rijnsburg laten zien dat er nog steeds geen rekening is gehouden met een meer gewenste gemengde invulling. Ook wat betreft de invulling van de locatie vliegveld Valkenburg kunnen we ons zorgen maken over de mogelijkheden voor een gemengde invulling gezien het hoge niveau wat in het beeldkwaliteitsplan wordt aangegeven. Als we zien hoeveel verschillende partijen hun eisen nu al stellen en ruimte claimen kan je je afvragen hoeveel ruimte er letterlijk overblijft voor woningbouwoplossingen waarop dit moment behoefte aan is. Dit kan door het duurzaamheid begrip te gebruiken waar het voor staat: de juiste invulling geven aan waar nu behoefte aan is en daarbij rekening houdend met (mogelijke negatieve gevolgen voor) de toekomst. Naar woningbehoefte vertaald dus bijv. vliegveld Valkenburg niet te snel volbouwen met standaard woonoplossingen maar goed kijken hoe alternatieve woonoplossingen toegepast kunnen worden waarmee de actuele huisvestingsproblemen aangepakt kunnen worden. Hier past een “out of the box” denken goed bij, en dat is waar DURF voor gaat.